今回の償還延期問題で、これからヤマワケエステートを利用したいと考えていた方にとっては、「やっぱり怪しい」「詐欺なのでは？」と不安になったのではないでしょうか。
投資はよく考えて行わなければ、人生を変えるほどの金額を失ってしまう可能性だってあるのです。
これからヤマワケエステートに投資しようか悩んでいる、まだ不動産クラウドファンディングについてあまり知らない方も、ぜひ最後までチェックしてくださいね。
【結論】償還延期は「換価処分が完了しなかった」ために起こった
まずは「換価処分」にいついて少し説明しますね！
つまり、今回の償還延期の理由は、不動産が予定後りに売却できず、投資家に分配するための資金を集められなかったために起こったということです。
このように「運用期間の延長」や「償還の遅れ」が生じる原因としては以下のような事柄が挙げられますよ。
このような様々な原因によって、償還の遅れが生じる可能性があることを理解しておきましょう。
償還延期になったファンドとは？
今回償還延期の対象となったのは「札幌市宮の森 隈研吾×Knight Frank」シリーズのファンドです。
このシリーズは、隈研吾氏が設計を手掛けた集合住宅「プロスタイル札幌宮の森」を投資対象としており、ヤマワケエステートが取得した全20戸のうち13戸を4つのファンド（1st～4th）に分けて募集していました。
そして今回、償還延期となったファンドは、4つのファンドのうち2nd〜4thの3つのファンドとなります。
| ファンド名 | 償還予定日 | 償還予定日（改） |
|---|---|---|
| 札幌市宮の森 1st 隈研吾＆Knight Frank社 | 2025/1/31 償還済み | ー |
| 札幌市宮の森 2nd 隈研吾＆Knight Frank社 | 2025/2/28 | 2025/8/29 |
| 札幌市宮の森 3rd 隈研吾＆Knight Frank社 | 2025/4/30 | 2025/8/29 |
| 札幌市宮の森 4th 隈研吾＆Knight Frank社 | 2025/5/30 | 2025/8/29 |
総額約23億円を集め、想定利回り13～18.4％という高水準を提示していました。
「1st」シリーズは2025年1月31日に償還を完了していますが、2nd～4thについては2025年3月7日付で「運用終了後の償還延期」が公式に発表されています。
償還延期問題はなぜ起きたか
今回の償還延期の理由は、不動産の売却が当初のスケジュール通りに進行しなかったことにあります。
不動産売却の流れを簡単に説明しますね。
今回の件では、上記「3.売買契約の締結」の段階で相手側との契約交渉が上手くいかず、売買契約を締結することができませんでした。
売買契約の締結が完了しなかった以上、投資家に分配する資金を確保することはできません。
そのため、ヤマワケエステートとしては、償還を延期せざるを得なかったということです。
今後の対応は？
ヤマワケエステートとしては「可能な限り早期の償還を⽬指す」と発表しています。
ただし、具体的な償還の目処は今のところ立っていないようですね。
同社は早期償還を目指すための施作として以下のことを挙げていますよ。
償還はされるのか？
「早期償還を目指す」のはわかったけれども、投資家にとっては、「償還はされるのか？」が一番気になるところですよね。
結論、これは対象不動産を換価処分し、現金化されない限り償還はできないということになっています。
その理由は、主に以下の2つが挙げられます。
- ファンドごとの独立性
- 不動産特定共同事業法による制約
それぞれ説明しますね。
要するに、不動産クラファンでは、投資家への償還は必ず「そのファンドで生じた現金」から行われる仕組みになっていて、他のファンドや会社全体のお金で補填することはできないということです。
対象不動産の売却が行われない限り、償還されるのは難しいということですね。
同様のファンドのトラブル事例との比較
今回のような問題は、ヤマワケエステートに限った話ではありません。
他社でも同様の償還延期となった事例があるので、COZUCHI（コヅチ）とOwnersBook（オーナーズブック）の事例をそれぞれみていきましょう。
3社の対応の違いとしては、COZUCHIやOwnersBookは、投資家への現況報告が頻回に行われている点が挙げられます。
OwnersBookに至っては、計22回もの近況報告が行われていますよね。
このように「現状がどうなっているのか」を伝えてくれる試みは、不測の事態が起こったときに、少しでも安心できる要因になります。
安心できる投資先を選ぶ基準として、このように現況報告をきちんと行なってくれるかどうかも判断材料の一つになりますよ。
ヤマワケエステートがやばいと言われる理由・SNSでの炎上について
ここではヤマワケエステートのやばいと言われる理由やSNSでの炎上について解説します。
関連会社の株主優待の廃止
ヤマワケエステートの親会社、WeCapital株式会社のさらに上にある親会社である株式会社REVOLUTIONで起きた株式優待の廃止が大きな波紋を呼びました。
起きたことをまとめるとコチラ🔽
この対応を巡り、投資家からは「発表して株価を吊り上げ、投げ売りさせたのでは」などSNS上での深刻な不信の声が続出しました。
この一件で、関連会社であるヤマワケエステートの信頼性にも影響したようです。
実績・信頼性に不安がある
ヤマワケエステートがサービスを開始したのは2023年9月なので、不動産クラウドファンディング業界では比較的新しい存在です。
他社と比較するとコチラ🔽
| サービス名 | サービス開始時期 |
|---|---|
| ヤマワケエステート | 2023年9月 |
| CREAL | 2018年11月 |
| COZUCHI | 2019年9月 |
| TECROWD | 2021年4月 |
上記他社は5年〜7年ほどの実績がありますが、ヤマワケエステートはまだ開始から2年ほどのサービスです。
「開始から日が浅い＝運用実績もそれだけ少ない」ということになるので、他社と比較すると実績や信頼面で劣ると言えるでしょう。
劣後出資割合が低い
劣後出資割合をご存知ない方のために少し説明しますね。
この劣後出資割合が、ヤマワケエステートの場合、数%のものも存在し、多くの場合が10%未満という少ない割合となっています。
そうすると、損失がそこまで多額ではない場合でも、投資家の出資金にまで損失が及ぶ可能性もあります。
そのため、投資する場合は、この運営会社側の劣後出資割合がどれくらいなのかを必ずチェックするようにしましょう。
途中解約ができない
ヤマワケエステートでは、投資申込後ファンドの運用が開始されると、原則として途中解約ができません。
ファンドの運用終了まで現金化ができないので注意しましょう。
しかし、中には一定の条件を設けて途中解約できるファンドもありますよ。
急に資金が必要になった場合でも、途中解約できるファンドを選んでおくと少し安心ですね。
少しでもリスクを抑えたい方は、こういった途中解約できるかどうかもチェックしておきましょう。
運営会社が非上場企業である
ヤマワケエステート株式会社は非上場企業です。
不動産クラウドファンディングを手がける事業者の多くは、スタートアップや中小規模の不動産会社が中心であり、証券取引所に上場していないケースが一般的です。
ヤマワケエステートもその一つで、投資家から見れば「上場企業のような情報公開義務がない」という点が注意点になりますね。
そのため、投資判断にあたっては以下の点が特に重要になります。
これらをチェックすることで、投資先として信頼できるかどうか判断するのがおすすめですよ！
ヤマワケエステートの良い評判
こちらではヤマワケエステートの良い評判を解説します。
1万円という少額で不動産投資が始められる
ヤマワケエステートは、1万円から投資できるため初心者でも気軽に不動産投資を始められます。
例えば、不動産投資（現物不動産投資）は自身で不動産を購入・管理するので、ある程度まとまった資金が必要です。
それに対し、不動産クラウドファンディングでは投資が小口化されているため、少額での投資が可能です。
特にヤマワケエステートでは1万円から始められるので、資金面でのハードルがぐっと低くなっていますよ。
このように、大きなリスクを取らずに、まずは少額で経験を積みたいという方にはおすすめですよ。
想定利回りが高い
ヤマワケエステートは、比較的高い想定利回りを提示しており、資産運用の効率を高められます。
過去には想定利回り84%という驚きの利回りも存在しました。
想定利回りが高い理由としては、ハイリスク・ハイリターン型の案件も多数取り扱っているためと言えるでしょう。
ただし、ハイリターンであるが故のリスクもあるので注意しましょう。
メリットとリスクをそれぞれ考慮して投資しましょう！
多様な不動産ファンドから選択できる
ヤマワケエステートでは、幅広い不動産ファンドの中から自分に合った案件を選べます。
エリアや物件タイプ、運用期間などが多様にラインナップされているため、目的に合わせた投資戦略を立てやすいですよ。
つまり、投資対象が「住宅だけ」「商業施設だけ」だと、その分野が不調になったときにリスクが集中してしまいます。
しかし、住宅・商業施設・物流施設などに分散投資しておけば、一部が不調でも他が安定して支えてくれるため、全体のリスクを抑えることができるのです。
投資目的やリスク許容度に応じて柔軟に選べる点が大きな魅力ですね。
募集案件が頻繁に更新されている
ヤマワケエステートは募集案件の更新頻度が高く、投資の機会を逃しにくい点がメリットです。
定期的に新しい案件が公開されるので、投資家は自分のタイミングで投資ししやすいですよ。
他社と比べてもそのファンド組成数の多さは一目瞭然です。
| サービス名 | 月毎の平均ファンド組成数 |
|---|---|
| ヤマワケエステート | 7〜10件 |
| 他社 | 1〜2件 |
毎月のように複数案件が登場するため、人気案件に応募できなかった場合でも次のチャンスがすぐに訪れるのは魅力ですね。
継続的に投資機会を得たい人にはおすすめですよ。
不動産クラウドファンディングのリスクについて
こちらでは不動産クラウドファンディングに投資をする前に知っておきたい「リスク」について解説していきます。
投資には必ずリスクがつきものなので、きちんと理解しておきましょう！
元本割れなどで失敗するリスクがある
物件価格の下落や、入居率の低下による賃料収入の減少などで、運用益が想定より低くなる可能性があります。
投資先が不動産だからといって必ず利益が出るわけではなく、元本割れの可能性を前提に投資判断をすることが大切ですよ。
運用期間内での解約ができないケースも多い
不動産クラウドファンディングは、一度投資すると運用期間が終了するまで解約できない場合がほとんどです。
投資家から集めた資金は、物件の購入や運用に充てられます。
そのため、途中で資金を引き上げるとプロジェクト全体に支障をきたすので、途中解約できない場合が多いのです。
資金を拘束される期間があることを理解し、余剰資金での投資を心がけることが重要ですよ。
税制上のメリットが少ない
不動産クラウドファンディングは投資として魅力的な面はあるものの、NISAやREIT、現物不動産投資と比べると税制上のメリットが少ない点は注意すべきポイントです。
NISAのように非課税制度が使えないほか、現物不動産のように減価償却を活用して節税することもできません。
配当や分配金は通常の雑所得や配当所得として課税されるため、節税効果を狙った投資先としては不向きでしょう。
| 投資種類 | 税制メリット | 詳細 | 税率のメリット |
|---|---|---|---|
| 不動産クラウドファンディング | なし |
| 約20.315％（源泉徴収あり） |
| NISA（株式・投資信託） | 大きい |
| 0％（非課税枠内） |
| 現物不動産投資 | 中程度 |
| 所得税率（5〜45％）に影響 |
| REIT （上場不動産投資信託） | やや小さい |
| 約20.315％ |
不動産クラウドファンディングは「少額から投資できる」「案件選びがしやすい」といったメリットはありますが、税制優遇を重視する投資家にとっては不利といえます。
節税を意識するなら、NISAを利用した株式やREIT、あるいは減価償却を活かせる現物不動産投資の方が適していると言えるでしょう。
優先列後方式について知っておこう
優先劣後方式とは、不動産クラウドファンディングで投資家を守るために使われる仕組みのことです。
「損失が出たときに、誰がどの順番で損失を負担するか」を決めるルール のようなものですよ。
- 優先出資：一般投資家（あなた）が出すお金→損失が出ても、劣後出資が先に負担してくれるので守られやすい。
- 劣後出資：運営会社が出すお金→万一不動産価格が下がった場合、まずこの部分から損失をカバー。
たとえば、
- 物件価格：1億円
- 優先出資（投資家）：8,000万円
- 劣後出資（運営会社）：2,000万円
このように組成されていた場合、もし不動産価格が 9,000万円に下落 したら…
- 損失は1,000万円。
- まず劣後出資（2,000万円枠）から差し引かれる。
- そのため投資家の8,000万円は守られる。
さらにもし 7,500万円まで下落 した場合は、劣後出資の2,000万円ではカバーしきれず、投資家も500万円分損失を負担することになります。
優先劣後方式は、不動産クラウドファンディングを安心して始めやすくするための仕組みです。
ただし「劣後出資割合（何％か）」を確認しないと安心度は変わるため、案件ごとにしっかりチェックすることが大切ですよ。
まとめ
今回のような償還延期問題は、ヤマワケエステートに限った問題ではありません。
まずはあなた自身でリスクを理解して、慎重に投資する運営会社を選ぶようにしましょう！
